「家をフルリフォームしたいけど、どれくらい費用がかかるの？」「住みながらの工事は可能？」「築年数が古くてもできる？」そんな疑問を持つ方は少なくありません。
リフォームプラスの本記事では、賃貸物件の原状回復費用について丁寧に解説。実際の事例や補助金制度も紹介し、安心してリフォームを進めるためのガイドをお届けします。
賃貸物件を退去するとき、「原状回復費用はいくらかかるのか」「どこまでが借主負担なのか」が不安になる方は多いです。請求額に納得できず、敷金精算や追加請求をめぐってトラブルになるケースも少なくありません。
原状回復は「入居時とまったく同じ状態に戻すこと」ではなく、費用負担には基本ルールがあります。この記事では、原状回復の考え方、相場の目安、借主負担になりやすい具体例、揉めないための対策を分かりやすく解説します。
原状回復とは
原状回復とは、退去時に賃貸物件を「入居前の状態に近づけるための修繕や清掃」を行うことです。ただし、暮らしていれば避けられない汚れや劣化まで、すべて借主が負担して元通りにするという意味ではありません。
判断の分かれ目は、「通常の生活で自然に発生する損耗か」「借主の故意・過失、手入れ不足などによる損耗か」という点です。
費用負担の基本ルール
通常損耗・経年劣化は原則として貸主負担
通常損耗とは、普通に生活していれば発生する程度の汚れや細かな傷、家具の設置によるへこみなどを指します。経年劣化は、時間の経過で生じる変色や素材の劣化などです。
これらは原則として貸主側の負担と考えられます。次の入居者を迎えるための維持管理として、賃料に含まれる性質があるためです。
借主負担になりやすいのは「故意・過失」または「手入れ不足」
借主負担になりやすいのは、明らかな故意や不注意、または掃除・換気などの手入れを怠った結果として発生した損耗です。
同じ「汚れ」に見えても、日常の手入れで防げたかどうかが判断の目安になります。
退去時の原状回復費用の相場感
原状回復費用は、間取り、居住年数、汚れや破損の程度、契約内容（特約）によって大きく変わります。居住用で費用の中心になりやすいのは、ハウスクリーニング、壁紙（クロス）、床の補修などです。
相場を把握しておくと、請求書を見たときに「高すぎないか」「何が上乗せされているのか」を冷静に確認できます。
居住用の目安
一般的に、1R・1Kは比較的低め、2LDK以上は高くなりやすい傾向があります。喫煙、ペット、結露放置などの要因があると、清掃や張り替え範囲が広がり費用が増えやすくなります。
オフィス・店舗は坪単価で高額化しやすい
事業用物件は坪単価で見積もられることが多く、内装の撤去、廃材処分、設備復旧などが加わりやすいため、高額になりやすい分野です。入居時に内装を作り込んだ場合は、退去時の想定費用をあらかじめ確認しておくことが重要です。
借主負担になりやすい原状回復の具体例
退去精算で金額が膨らみやすい項目には傾向があります。代表的な例を押さえておくと、退去前のセルフチェックにも役立ちます。
壁紙（クロス）の傷・落書き・ヤニ・臭い
落書き、深い擦り傷、破れ、ヤニ汚れ、強い臭いは借主負担とされやすい代表例です。クロスは部分補修が難しい場合があり、範囲が広がると費用も増えやすくなります。
一方で、日照による変色や、家具を置いていた場所の色ムラは、通常損耗として扱われやすい傾向があります。
フローリング・床の深い傷やシミ
物を落としてできた深いへこみ、引っ越し作業による大きな傷、飲み物をこぼしたまま放置してできたシミなどは、借主負担になりやすいです。
家具の設置による軽微なへこみや設置跡は、通常損耗として扱われることもあります。
水回りの水垢・カビ（手入れ不足）
トイレ、浴室、キッチンの水垢やカビは、日常清掃で防げると判断されやすい項目です。放置して悪化した場合は借主負担になりやすく、退去前にまとめて落とそうとしても取り切れないことがあります。
費用を抑えるには、普段から「ためない」ことが最も効果的です。
たばこによる焦げ跡・臭い
ヤニ汚れや臭い、床やカーペットの焦げ跡は、清掃だけでは解決できず張り替えになることもあります。結果として費用が高額化しやすい要素です。退去時負担を抑えたい方は特に注意が必要です。
ハウスクリーニング費用は誰が払う？
ハウスクリーニングは「次の入居者のために必要な費用」として貸主負担と考えられやすい一方、契約で借主負担とする特約が入っていることもあります。
トラブルになりやすいポイントなので、賃貸借契約書や重要事項説明書に「退去時クリーニング費用」の記載があるかを必ず確認しましょう。
特約で揉めやすい理由と、確認すべきポイント
特約とは、本来なら貸主負担になりうる費用を、借主が負担する合意を契約で定めるものです。ただし、内容が曖昧だったり、説明が不十分だったりすると争点になりやすくなります。
よくある特約の例
退去時クリーニング費用を借主負担とする
エアコンクリーニング費用を借主負担とする
障子・ふすまの張り替え費用を借主負担とする
こうした条項がある場合、退去費用の総額に直結します。署名前に、対象範囲と金額目安、負担条件を具体的に確認しておくと安心です。
原状回復トラブルで多いパターン
入居時からあった傷を退去時に請求される
借主としては「最初からあった」と感じても、証拠がなければ立証が難しくなります。記録がないことがトラブルの原因になりやすいです。
通常損耗の解釈が一致しない
借主は通常損耗と思っていても、貸主や管理会社が過失と判断する場合があります。曖昧な領域ほど、客観的な記録が重要になります。
請求内訳が不透明で納得できない
「補修一式」「クロス一式」のように内訳が粗いと、妥当性を判断できません。不信感が生まれやすいので、明細の提示を求めることが大切です。
退去をスムーズにするための対策
原状回復の揉め事は、事前準備でかなり減らせます。押さえておきたいのは次の3つです。
入居時に写真を撮って保管する
入居直後に、壁、床、水回り、建具、設備の状態をスマホで撮影しておきます。日付が分かる形で保存しておくと、退去時の確認がスムーズです。
退去前にセルフチェックを行う
カビ、油汚れ、水垢、換気扇、床の大きな傷、クロスの破れなど、費用が増えやすい箇所を優先して確認します。軽微な汚れは早めに落としておくほど、負担が小さくなりやすいです。
立会い時は「その場で確認」「後日の追加請求条件」を明確にする
立会いで確認した内容が最終なのか、後日精算で追加があり得るのか、条件を確認しておくと安心です。可能であれば、指摘箇所の写真とメモを残し、管理会社と共有しておきましょう。
まとめ
退去時の原状回復費用は、通常損耗や経年劣化は貸主、故意・過失や手入れ不足による損耗は借主、という考え方が基本です。
相場感を知っておくことに加え、入居時の記録、契約の特約確認、退去前のセルフチェックを行うことで、不要なトラブルや想定外の出費を減らしやすくなります。
請求に疑問がある場合は、内訳の提示を求めたうえで、第三者機関への相談も視野に入れ、納得できる形で精算を進めましょう。
優良業者選びにはリフォームプラス
リフォームプラスでは、信頼できるリフォーム業者様をご紹介しております。「どの業者を選べばいいかわからない…」「安心して任せられるリフォーム業者を探したい！」そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひリフォームプラスをご利用ください。厳選された優良業者の中から、お客様のご要望に最適なリフォーム業者をご紹介し、満足度の高いリフォームを実現いたします。安心・納得の外壁塗装をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください！