「家をフルリフォームしたいけど、どれくらい費用がかかるの？」「住みながらの工事は可能？」「築年数が古くてもできる？」
そんな疑問を持つ方は少なくありません。
リフォームプラスの本記事では、原状回復義務について丁寧に解説。実際の事例や補助金制度も紹介し、安心してリフォームを進めるためのガイドをお届けします。
賃貸住宅を借りるときに必ずついてまわるのが「原状回復義務」です。退去時に敷金が戻るのか、それとも修繕費で差し引かれるのか、不安を感じる方も多いのではないでしょうか。本記事では、国土交通省のガイドラインや民法改正を踏まえて、どこまでが入居者負担なのかを分かりやすく解説します。トラブル防止のための注意点もあわせて紹介します。
1. 原状回復義務とは？
原状回復義務とは、賃貸借契約終了時に借主（入居者）が部屋を「本来あるべき状態」に戻して貸主（大家）へ返還する義務のことです。ここでいう「本来あるべき状態」とは、入居時と全く同じ状態ではありません。経年劣化や通常使用による損耗は入居者の責任ではなく、あくまで故意・過失・不注意で生じた損傷が入居者の負担となります。
2. 国土交通省ガイドラインの定義
1998年に国土交通省が公表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を以下のように定義しています。
賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える使用による損耗・毀損を復旧すること。
つまり普通に住んでいて自然にできる傷や汚れは入居者負担にならないという考え方です。
3. 民法改正による明文化
2020年の民法改正により、ガイドラインの考え方が明文化されました。民法621条では、通常使用や経年劣化による損耗については入居者に原状回復義務がないことが明記されています。これにより、法的にも「自然にできた傷や汚れは大家負担」と整理されました。
4. 入居者と大家の費用負担の具体例
- 日焼けによるクロスの変色：大家負担
- ポスターやカレンダーの画鋲跡：大家負担
- 壁にクギを打ち込み棚を設置→穴が残った：入居者負担
- 雨を入れてしまい床が変色した：入居者負担
- 通常の清掃では落ちない油汚れ・カビ：入居者負担
また、床材やクロスは耐用年数を考慮して負担割合を算定する仕組みになっています。例えばクロスは6年で残存価値1円とされ、古い物件では入居者の負担が軽減されるケースがあります。
5. 東京ルール（賃貸住宅紛争防止条例）との違い
東京都では2004年に「賃貸住宅紛争防止条例」が施行され、通称「東京ルール」と呼ばれています。内容は国土交通省ガイドラインとほぼ同じで、賃貸トラブルを防ぐための周知徹底を目的としています。東京以外の地域でも、実務ではガイドラインに準じて対応することが一般的です。
6. トラブル防止のポイント
- 契約前：契約書・重要事項説明書に特約がないか確認（例：クリーニング費用の定額請求）。
- 入居時：傷や汚れを撮影し、不動産会社と共有。証拠保全がトラブル防止に有効。
- 入居中：掃除・メンテナンスを怠らない。水回りのカビや油汚れは入居者負担になる可能性大。
- 退去時：請求内容に経年劣化の考慮があるかを必ずチェック。
7. まとめ
原状回復義務は「入居時の完全な状態に戻す義務」ではなく、入居者の過失や故意による損耗のみを修復する義務です。国土交通省ガイドラインや民法改正によって基準は明確になってきていますが、契約内容や管理会社の運用によって差がある場合もあります。入居時からの記録と契約内容の確認を徹底することが、余計なトラブルを避ける一番のポイントです。
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