「家をフルリフォームしたいけど、どれくらい費用がかかるの？」「住みながらの工事は可能？」「築年数が古くてもできる？」
そんな疑問を持つ方は少なくありません。
リフォームプラスの本記事では、テナント内装工事の費用について丁寧に解説。実際の事例や補助金制度も紹介し、安心してリフォームを進めるためのガイドをお届けします。
テナントの内装は、開業コストの中でも最もブレやすい領域です。相場の把握・見積りの読み解き・A/B/C工事の理解ができれば、無駄を削りつつ理想の空間に最短距離で到達できます。本記事は「テナント 内装工事」で検索する方が知りたい要点を、オリジナルの観点で実務的にまとめました。
1. まず押さえるべき全体像
- 費用は業種×物件状態（居抜き or スケルトン）×仕様グレードで大きく変動。
- 工期は20坪で3～6週が目安。事前設計と申請の方が時間を食う。
- 見積りは「工程×材料×廃棄×管理費」分解で比較、A/B/C工事の境界を契約で固定。
2. 業種別×物件状態の費用相場（坪単価目安）
| 業種 | 居抜き（坪） | スケルトン（坪） | 費用が跳ねる要因 |
|---|---|---|---|
| 飲食（厨房あり） | 30〜60万円 | 50〜80万円 | 排気・ダクト・防火区画、給排水・防水、グリストラップ、動力電源 |
| 物販（雑貨・アパレル） | 15〜35万円 | 25〜45万円 | 什器造作、照明演出、在庫バックヤード、レジ周り配線 |
| 美容室・サロン | 25〜45万円 | 35〜60万円 | シャンプーブースの給排水・給湯、鏡面照明、待合演出 |
| クリニック・医療系 | 40〜70万円 | 60〜100万円 | 動線分離、遮音、医療ガス/排気、クリーン度、法令・各種届出 |
| オフィス | 10〜30万円 | 20〜40万円 | 会議室の防音、配線床、セキュリティ、空調分岐 |
※目安。ビル仕様・階高・既存インフラ・夜間工事・産廃の量で±20〜30％変動。
3. 見積りの内訳と「高くなるスイッチ」
- 設計・デザイン費：総工費の8〜15％が相場。外観/ロゴ/サイン計画を含めると増。
- 内装・造作・仕上げ：壁・床・天井、造作什器、塗装・クロス・左官。
- 設備工事：電気（容量増設・分電盤・照明・弱電）、空調（増設/更新）、給排水・ガス、換気・ダクト、防災（感知器・スプリンクラー）。
- 産業廃棄物・搬入出：解体・撤去、分別、養生、深夜・休日割増。
- 現場管理・諸経費：現場常駐、仮設、保険、申請・検査対応。
コストが跳ねるスイッチ例：「厨房の位置移動」「主幹電源の容量不足」「防火区画の越境」「テナント規約による仕様指定（床遮音等級/不燃材）」「高層階の搬入」
4. A工事 / B工事 / C工事を30秒で理解
- A工事：ビルオーナー発注・費用負担。共用部や建物基幹（防災・幹線電源・躯体）。
- B工事：借主負担だがビル指定業者が施工。空調分岐・防災連動・幹線接続など。
- C工事：借主発注・負担。内装・什器・設備の専有部工事。
失敗回避ポイント：賃貸借契約前に「A/B/C工事仕分け表」と指定工事単価を入手。B工事の単価が想定より高いと総予算が崩れます。
5. 工期の目安とスケジュールの組み方
- 基本スケジュール（20坪）： 企画・設計2〜4週 → 申請/審査1〜3週 → 工事3〜6週 → 検査・引渡し1週。
- 飲食/医療は保健所・設備検査で+1〜2週を見込む。
- 納期が遅れやすいのは「特注什器・輸入照明・空調機」。代替品の承認ルートを用意。
6. 支払い・会計の実務（資金繰りに効く）
- 支払い3分割が一般的：契約金（30％前後）／中間金（30％）／引渡し（40％）。
- 減価償却：内装・設備は耐用年数に基づき計上。建物附属設備（電気・給排水・空調）は資産区分を分けて節税最適化（税理士に区分見積りを渡す）。
- 資金調達：政策金融公庫／保証協会／リース（厨房・空調）／内装ローン。着工前に審査完了を。
7. コストダウンの具体策（効果が大きい順）
- 居抜き活用の最大化：給排水位置・ダクト経路・分電盤容量を変えない計画に。
- 素材のランク戦略：目線より下は強度優先、バックヤードはメラミン/長尺シートへ。
- 造作→既製：造作カウンター/什器を既製＋カスタムで代替。
- 照明演出の最適化：器具点数より配灯計画と配光で魅せる（電気工事費も削減）。
- 夜間・休日工事の最小化：ビル規約と調整し、割増時間帯を極力回避。
8. 業者選びのチェックリスト（使い回しOK）
- 自業種の直近3案件の写真＋見積構成を提示できる。
- B工事協議の経験が豊富（ビル側との調整資料を持つ）。
- 工程表（クリティカルパス）と代替調達案を初回提案に含む。
- 見積は数量×単価が追える明細。諸経費・管理費の根拠も説明可能。
- 引渡し後の是正対応のSLA（無償期間・対応時間）が明文化されている。
9. 契約前に確認すべき「8つの約束」
- テナント規約・工事区分（A/B/C）の確定と書面化
- ビル工事可能時間・騒音規制・搬出入ルール
- 電気容量・ガス・給排水能力と増設可否
- 防災（感知器・誘導灯・スプリンクラー）への影響
- 原状回復条件（退去時のスケルトン度合い）
- 保険（施設賠償・請負業者賠償）の付帯
- 中間検査のタイミングと合意基準
- 価格・納期変更のトリガーと精算方法
10. よくある誤算と回避法
- 誤算：「居抜きなのに高い」→ 回避：使える設備の一覧化（写真・型番・経年）を初回で確定、不可は早期に撤去判断。
- 誤算：「電気容量不足」→ 回避：主幹容量・動力の事前計算、増設工期と費用を別途ラインに。
- 誤算：「開業許可が間に合わない」→ 回避：保健所・消防の事前相談、図面審査を先行。
11. 参考モデル予算（20坪・物販・スケルトンの例）
- 設計・デザイン：120〜180万円
- 内装・造作・仕上げ：300〜450万円
- 電気・照明・弱電：120〜200万円
- 空調・換気：80〜150万円
- サイン・外部：30〜80万円
- 産廃・搬入出・養生：30〜60万円
- 現場管理・諸経費：60〜100万円
合計目安：740〜1,220万円（坪37〜61万円）
※仕様・ビル条件で大きく変動。相見積もり時は内訳式で同条件比較を。
まとめ
- 費用は業種・物件状態・仕様で決まる。最初に条件を固定するとブレが減る。
- 見積は設計／内装／設備／産廃／管理に分解して比較し、A/B/C工事の境界を契約で明確化。
- 工期は設計と申請が肝。早期の保健所・消防相談と代替調達案を準備。
- 資金は分割支払い＋減価償却最適化でキャッシュを守る。
- 業者は同業種実績・B工事経験・明細見積・アフターSLAで選ぶ。
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