「家をフルリフォームしたいけど、どれくらい費用がかかるの？」「住みながらの工事は可能？」「築年数が古くてもできる？」
そんな疑問を持つ方は少なくありません。
リフォームプラスの本記事では、中古マンションのリフォームのポイントについて丁寧に解説。実際の事例や補助金制度も紹介し、安心してリフォームを進めるためのガイドをお届けします。
中古マンションは「立地×価格×自由度」が魅力。一方で、共用部の制約・給排水の位置・管理規約・音・電気容量など、戸建てとは違う“見えにくい壁”があります。この記事では、数多くの案件を支援してきた視点から、購入前・契約時・設計見積・工事中・引渡し後の5フェーズでやるべきことを整理。要点だけでなく、現場で本当に役立つチェック表までまとめました。
フェーズ0：まず結論（優先順位の作り方）
- 価値を上げる投資＝躯体や配管など“見えない改善”＋ 生活快適の核（断熱・音・換気）
- マンションゆえの制約（共用部・配管・遮音）を把握→できる工事／できない工事を早期に線引き
- 希望を3層で分ける：Must（不可欠）／Should（できれば）／Nice（余裕があれば）。見積は層ごとに。
フェーズ1：購入前に必ず見る「建物・管理・規約」チェック
1-1 建物コンディション（専有部＋共用部）
- インスペクション（住宅診断）：雨漏り跡、躯体ひび、結露・カビ、床の不陸、給排水劣化、分電盤容量、ガス種別。
- 配管ルート：床下配管かスラブ配管か／縦管位置（キッチン・浴室の移設可否に直結）。
- 音の伝わり方：上階・隣戸の生活音、共用廊下・エレベーターの位置、二重サッシの有無。
- 共用部の維持：外壁・廊下・バルコニーの補修跡、掲示板の注意喚起からトラブル傾向を読み取る。
1-2 管理と資金
- 長期修繕計画：周期（10～15年）と直近/次回の大規模修繕予定、実施履歴。
- 修繕積立金の水準と積立方式：不足時の一時金リスク、滞納率。
- 管理方式：巡回/常駐、管理会社の変更履歴、清掃品質。
1-3 管理規約・使用細則（ここを見落とすと詰みます）
- 床材の遮音等級：LL-45相当などの指定有無（直貼りNG・二重床指定など）。
- 水回り移設：排水勾配・防水・床配管の可否、湿式から乾式への変更条件。
- サッシ・玄関ドア：原則共用部＝交換不可／ガラス種だけ変更可のケースあり。
- 電気容量：契約容量の上限（主幹ブレーカー・共用幹線の制約）。
- 工事時間・騒音ルール：工期・搬入経路・エレベーター養生・提出書類。
フェーズ2：設計前ヒアリングで決める「できる／できない」線引き
- 躯体接触NG：耐力壁の開口、躯体スリーブ追加、コア抜き制限。
- 水回りの移動距離：縦管からの距離と勾配（浴室・トイレの位置変更は影響大）。
- 換気方式：ダクト経路の確保（レンジフード・浴室換気乾燥・24時間換気）。
- 遮音設計：床衝撃音対策（遮音床材＋下地）、間仕切り遮音、寝室の開口計画。
- 断熱・結露：北面外壁・窓周りの断熱強化、カビ対策（気密・換気・除湿）。
フェーズ3：費用がぶれない「見積の切り分け」
見積は4レイヤーに分けると管理が劇的に楽になります。
- 基礎・インフラ：配管更新／分電盤・回路新設／防水／断熱／遮音（資産価値に直結）。
- 機器・設備：キッチン・浴室・洗面・トイレ・給湯・換気。
- 内装・造作：床・建具・造作収納・塗装・タイル。
- 意匠・照明：間接照明・スイッチ計画・アクセント仕上げ。
Must/Should/Niceの3段階で価格も分け、削る順番を最初に合意しておくと、予算オーバーでも揉めません。
フェーズ4：スケジュールと段取り（遅延の8割はここ）
- 購入前：管理規約・長期修繕計画・図面の入手／インスペクション。
- 売買契約～引渡し：リフォーム会社の現調・概算→仕様確定→管理組合へ工事申請。
- 工事前：住設の納期ロック（キッチン・ユニットは3～6週見込み）／エレベーター予約。
- 工事：解体→配管・配線→下地→ユニット→造作→内装→クリーニング→検査。
- 工期目安：専有60〜70㎡のフル内装＋水回り＝4〜8週間（共用制約で前後）。
フェーズ5：ローン・税制の基本
- 住宅ローン＋リフォーム一体型：同時実行だと金利優遇・長期返済を取りやすい。
- ローン控除等の要件：床面積・築年・耐震性・登記などの要件確認（購入前に金融機関と要件すり合わせ）。
- 見積・契約書の名義統一：申請時の不一致で否認されがち。名義／住所／日付を揃える。
プロが推す「費用の使い方」ベストプラクティス
- 配管更新＋分電盤更新（将来の漏水・容量不足の芽を摘む）
- 窓まわりの断熱・結露対策（内窓/ガラス交換＋換気）
- 床の遮音と下地補正（仕上げより先に下地の精度）
- 照明・スイッチ計画（動線とシーンで配灯、調光/調色）
- 可動収納×最小新設造作（可変性を残す）
失敗事例と回避策
- 水回りを大移動した結果、勾配不足でNG → 先に縦管位置と床下高さを実測、第三案（半移動）も検討。
- 直貼りフローリングで遮音規約違反 → 管理規約で等級指定を確認、二重床＋遮音材を採用。
- 電気容量不足でIH・食洗・乾太くん同時使用不可 → 主幹容量と幹線制約を確認、系統分けと専用回路で対処。
- サッシ交換前提の断熱案が共用部で却下 → 内窓＋気密補修のプランBを先に描いておく。
チェックリスト（スクショ推奨）
- □ 長期修繕計画・修繕積立金・滞納率を確認
- □ 管理規約：床遮音／水回り移設／サッシ禁止／工事時間／申請書式
- □ 縦管位置・配管方式・床下高さ・分電盤容量・ガス種
- □ 上下左右の音環境・日射・結露部位・カビ有無
- □ 工事申請の提出期限・審査期間・掲示義務・養生範囲
- □ 見積はMust/Should/Niceで分離、追加単価も明記
- □ 引渡し前に採寸・現調完了、住設発注済み
よくある質問（FAQ）
Q. 浴室サイズは自由に大きくできますか？
A. 躯体寸法・梁・縦管位置・排水勾配で上限が決まります。ユニットバスの増寸は数パターンの定型からの選択が多く、現地実測と型番選定が必須です。
Q. キッチンの位置を移したいです。
A. 排水縦管からの距離と床下スペースが鍵。アイランドは排気ダクト経路の確保も難所です。半移動（既存近傍）で解決することが多いです。
Q. 二重サッシは外から見えますか？共用部と干渉しませんか？
A. 室内側に設置するため共用部扱いのサッシ枠には触れません。内窓は専有部である室内側の施工です。
Q. 何社に見積を取ればいい？
A. 仕様がブレない統一仕様書で2〜3社が最適。価格だけでなく工程管理・申請対応力を比較してください。
まとめ｜“マンションの制約”を味方にする
- 中古マンションの肝は管理・規約・インフラ。ここを掴めば設計の自由度が読めます。
- 費用は見えない改善（配管・断熱・遮音）→設備→内装の順に配分。
- Must/Should/Niceで仕様と見積を分け、削る順番を最初に合意。
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